实探：深圳商务公寓市场热度提升 购房者关注租金回报率-每日热议

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不少购房者对商务公寓等非住宅房源的看法似乎发生了改变。

进入下半年，深圳楼市延续“4·29”新政后的火热行情，淡季不淡。与此同时，商务公寓市场的热度也有所提升，成为这一轮行情中极具辨识度的新特征。

一般来说，商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品。其中，商务公寓的关注度较高。商务或商住公寓的土地出让性质为商业或办公，却被开发商做成“类住宅”产品的商住公寓，大部分仅有40年或50年产权。即便在楼市整体表现尚可的一二线城市，商务公寓的去化也普遍存在压力。

不过，就在今年上半年，深圳商务公寓市场开始显现出向好迹象。今年1月，深圳将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，叠加深圳科技产业持续发展，商业用房市场活跃度明显提升。记者从深圳市住房和建设局获悉，今年上半年深圳一二手办公楼和商务公寓合计分别成交6567套和6238套，同比分别大幅增长103.0%和70.2%。

此外，乐有家研究中心的最新数据显示，今年上半年深圳一手公寓网签TOP 20中，近八成是现售项目，反映买家对公寓更青睐配套成熟的现成物业，叠加部分区域的商务公寓可积分入学的利好，公寓市场的需求支撑正逐步夯实并与住宅市场形成互补，共同支撑上半年深圳楼市的活跃度。“配套成熟的公寓产品备受青睐，例如光明星河天地商厦、龙岗御景荟都、坪山世茂广场等单价多在2万元上下，要么临近地铁、要么带成熟社区配套，满足新青年需求。”

近期，记者实地走访罗湖、福田多个核心片区后发现，部分区域的商务公寓去化速度甚至超过了同片区住宅。在罗湖笋岗片区，某央企开发的商务公寓项目已进入清盘倒计时，据现场销售介绍，项目内小面积段户型已全部售罄，目前仅剩十余套45平方米以上的大户型房源。“我们项目单价和周边二手住宅基本持平，但紧邻地铁口且全屋带精装，很多买家入手后直接用于出租，测算下来租金回报率接近3%。”

不少受访购房者向记者表示，核心地段优质商务公寓的租金回报率，早已远超同片区普通住宅，在当前的置业决策中，租金回报率已经重新成为大家衡量物业价值的标准之一。

长期以来，商务公寓凭借较高的租金回报率，持续吸引追求稳健现金流的投资者入场。据深圳贝壳研究院监测，深圳不少热点公寓租金回报率已经超过4%，部分楼盘甚至超过4.5%。此外，有业内人士表示，一些城市的租金回报率超越存款利率甚至直逼房贷利率，这是一个新的信号。从全国层面看，一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟。

那么，买房收租是否真的划算？这或许存在不同的答案。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场还没有完全企稳，购房者可以多关注市场售价和租金的变化。租售比不仅与租金有关，也与房价有关。房租主要对应当下市场收入水平，特别是年轻人的收入；房价则代表了投资预期。总体来看，租金和房价的变化都与市场上人口和收入水平的变化有关，但二者变动的幅度可能不一样，也会有地区差异。所以一个城市、一个小区的租售比到底会如何变动，还要具体情况具体分析。他认为，随着市场调整，如果租售比超过三年期定存利率，卖房的人就会减少，愿意买房收租的人也会多起来。他同时建议，大家以后应该将房子更多看成消费品，而淡化其投资属性。